三季度業(yè)績預告披露正如火如荼。在目前已披露預告的50家A股房企中，業(yè)績預喜企業(yè)數(shù)僅28%，出現(xiàn)首虧企業(yè)數(shù)量占比達到22%，這意味著房地產上市公司的整體盈利能力出現(xiàn)明顯滑坡。
根據(jù)金融界房地產上市公司六力評價模型，在衡量房地產企業(yè)綜合競爭力的時候，盈利能力是多項競爭力的基礎核心，包括財務穩(wěn)健力、產品服務力、戰(zhàn)略前瞻力都需要建立在企業(yè)盈利能力的穩(wěn)健地基之上。盡管從行業(yè)情況看，今年前三季度，銷售TOP100強房企的整體銷售額同比增長9.2%，特別是隨著整體銷售節(jié)奏后移、下半年供貨增加，三季度銷售額較一二季度有明顯恢復，但落實到凈利潤方面，則可以看到，房企的盈利能力整體下滑，由此帶來的財務風險、經(jīng)營風險加大。
部分企業(yè)靠賣資產“續(xù)命”
預增企業(yè)共有8家，預增的主要原因是結轉項目增加，部分企業(yè)是因為合并報表或投資收益，還有部分企業(yè)是因為出售資產。
天健集團(000090.SZ)業(yè)績增幅最大，凈利潤約130000萬元~140000萬元，變動幅度為增長421.51%~461.63%。公司表示，報告期業(yè)績增加主要原因是天健天驕項目結轉收入增加，利潤增加所致。
值得注意的是，平安證券在研報中分析指出，天健集團的銷售額實際上是同比下滑的。受疫情與推盤不足影響，公司上半年認購金額10.0億元，同比下降34%。但是考慮天健天驕北廬已結構封頂、計劃年底預售，該項目計容建面12.6萬平米，住宅可售面積9.4萬平，總貨值近100億，隨著該項目年末推售，預計后續(xù)銷售額有望逐步回升。
招商積余(001914.SZ)預計凈利潤約32000萬元~34000萬元，增長131.32%~145.78%，主要原因是招商局物業(yè)管理有限公司自2019年12月起納入公司合并報表范圍，招商局物業(yè)管理有限公司和中航物業(yè)管理有限公司業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展。公司物業(yè)管理業(yè)務本期歸母凈利潤較上年同期增加25000~30000萬元。公司資產管理業(yè)務受疫情影響下滑，本期歸母凈利潤較上年同期下降8000~10000萬元，目前經(jīng)營正逐步恢復。
而扭虧6家企業(yè)中，除了因結轉項目增加之外，不乏因為出售資產而暫時刺激凈利的案例。如津濱發(fā)展(000897.SZ)，預計前三季度凈利潤約1300萬元~1500萬元，主要原因除了津匯紅樹灣B2區(qū)完工確認收入之外，還因為出售全資子公司深圳津鵬公司100%股權，確認投資收益，此外在收回應收賬款，沖回壞賬準備方面，屬于非經(jīng)常性損益的金額約為12700萬元。
又如連續(xù)兩年虧損的*ST友誼(000679.SZ)預計今年前三季度凈利潤約2500萬元~3000萬元，主要靠出售旗下大連盛發(fā)置業(yè)有限公司、沈陽星獅房地產開發(fā)有限公司、邯鄲發(fā)興房地產開發(fā)有限公司100%股權及債權轉讓給關聯(lián)方武漢信用投資集團股份有限公司，改善了公司資產質量與財務狀況，有息債務規(guī)模與財務費用大幅減少。同時與首宏文創(chuàng)商業(yè)管理(北京)有限公司簽訂的《股權轉讓協(xié)議解除協(xié)議》，累計收到4,000萬元補償金導致營業(yè)外收入增加。
頭部企業(yè)出現(xiàn)預減
在出現(xiàn)預減的9家企業(yè)中，不乏招商蛇口(001979.SZ)、大悅城(000031.SZ)、金融街(000402.SZ)這樣的頭部企業(yè)，主要原因都是因為新冠疫情以及經(jīng)濟形勢導致銷售下降。
在2019年營收排行榜單中，招商蛇口營收排名第13名，然而2020年前三季凈利潤約210000萬元~230000萬元，下降54.84%~58.77%，下降幅度較大引發(fā)市場關注。招商蛇口表示，報告期內，受房地產項目結轉結構影響，社區(qū)業(yè)務毛利率同比下降;此外，自今年初新冠肺炎疫情爆發(fā)以來，公司履行央企責任，對租賃物業(yè)采取了減免租等措施，導致公司園區(qū)業(yè)務利潤同比下降明顯;而且上年同期公司轉讓子公司股權產生稅后凈收益22.26億元。
以商業(yè)地產為主的大悅城在2019年營收排名第43名，預計2020年前三季凈利潤約68000萬元~80000萬元，下降66%~71%，原因也與招商蛇口類似，即公司購物中心、酒店等持有物業(yè)上半年因受新型冠狀病毒肺炎疫情影響及對租戶推出租金減免政策，租金收入同比減少。同時本期達到收入結算條件的商品房資源同比減少，以及結算產品結構變動，商品房銷售收入同比下降，而且因為去年同期因發(fā)生處置子公司、追加投資實現(xiàn)非同一控制下企業(yè)合并等取得投資收益，而本期無此投資收益。
大悅城還表示，雖然公司前三季度歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期下降，但通過第三季度搶工期、保交付，連續(xù)舉辦“紅運周”“瘋搶節(jié)”等推廣活動，積極借勢暑期度假旅游復蘇及消費回流，充分發(fā)揮3C運營服務體系優(yōu)勢，公司第三季度銷售結算收入實現(xiàn)同比增長，同時運營收入也已恢復至去年同期水平。
同樣是商業(yè)地產為主的金融街在2019年營收排名第49名，但今年前三季凈利潤約82519.91萬元~96273.23萬元，下降30%~40%。公司表示，主要原因是受年初新冠肺炎疫情影響，公司房產開發(fā)項目銷售、工程進度不及預期，項目結算收入和利潤出現(xiàn)下滑;持有經(jīng)營項目客流量和銷售額有所下降，同時公司對中小微企業(yè)客戶減免租金，導致收入和利潤下滑。
同時公司也表示，在疫情防控常態(tài)化情況下持續(xù)推進復工復產，房產開發(fā)業(yè)務將通過加快前期效率、加強工程管理、調整推貨節(jié)奏等措施，資產管理業(yè)務將通過加強客戶租約管理、嚴格成本費用等措施，努力降低疫情對公司年度經(jīng)營的影響。
首虧企業(yè)財務鏈緊張
值得注意的是11家首虧企業(yè)，分別是亞通股份(600692.SH)、南國置業(yè)(002305.SZ)、泛?？毓?000046.SZ)、新華聯(lián)(000620.SZ)、中國武夷(000797.SZ)、泰禾集團(000732.SZ)、粵宏遠A(000573.SZ)、南山控股(002314.SZ)、美好置業(yè)(000667.SZ)、世聯(lián)行(002285.SZ)、榮豐控股(000668.SZ)，其中新華聯(lián)和泰禾集團都是2019年營收躋身百強的實力企業(yè)，但均在上半年爆出了資金鏈斷裂、尋求戰(zhàn)略合作方“拯救”的新聞。新華聯(lián)凈利潤約-69000萬元~-63000萬 元，泰 禾 集 團 凈 利 潤約-223000萬元~-165000萬元。
此外，早已探索地產、金融等多元化業(yè)務的泛海控股也宣布首虧，凈利潤約-75000萬元~-53000萬元，下降121.25%~130.08%。主要原因是自今年起適用新收入準則，房地產收入確認時點有所延后，導致結算收入下滑、受疫情影響對部分項目計提減值準備、費用化財務費用同比增加以及去年同期出售資產獲利較大導致基數(shù)較高等因素有關。
Q4壓力加大
對于投資者而言，企業(yè)的凈利潤才是投資者能夠分享的“真金白銀”，所以單純追求銷售業(yè)績的增加而忽略盈利能力的做法得不償失。
今年房企的盈利能力為何格外慘淡?主要原因在于為應對疫情影響，不少房企選擇打折促銷，這一舉措在二季度效果格外明顯，但無疑會明顯侵蝕房企的盈利空間。
值得注意的是，從今年7月開始，監(jiān)管層加大了對房地產“房住不炒”主基調的嚴控，特別是通過加強資金監(jiān)管、劃定“三條紅線”、約談房價上漲過快的地方政府和企業(yè)等一系列手段，導致從9月份開始不少二線城市的成交價、成交量都發(fā)生明顯下滑，原先業(yè)內所寄予厚望的“金九銀十”也未達到預期“成色”。
由此可以判斷，在監(jiān)管政策加碼、限購政策抑制需求的情況下，房地產企業(yè)利用最后一個季度要沖刺全年目標的難度加大。有分析機構指出年底或將存在一波新的房企打折潮，以加快回籠資金。但是這樣做的結果將使得企業(yè)盈利空間進一步被壓縮，全年盈利狀況將更加令人擔憂?！【C合
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